作者：丰之余 设计：瓜 瓜   这两天，蛋壳公寓又闹出了大新闻。   11 月 10 日，有媒体爆出蛋壳公寓北京总部被数百人维权，包括退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员讨薪……甚至还在现场爆发了肢体冲突。     实际上从进入 11 月开始，蛋壳的负面新闻就开始频繁登上微博热榜。     连央视都在 11 月 6 日，点名曝光蛋壳公寓。     网上甚至还有传言“高管卷走6个亿跑路，公司账面只剩200块钱。”     蛋壳公寓，一个掌握房源 43万+ 、累计用户超过 100 万 、全国第二大的长租公寓，也要不行了？       01 蛋壳公寓“暴雷”始末   我需要先说明一点，就是目前为止，还没有任何官方权威消息，证明蛋壳破产暴雷了，诸如高管跑路等消息，大部分都是小道消息或是谣传。   但是，蛋壳确实陷入了最危险的时刻。   事情要从 6 月份说起，蛋壳公寓先后出现了 3 次非常严重的负面事件，一步一步将蛋壳拖向暴雷的边缘。       1）CEO被政府调查，股价暴跌   经历过疫情最严重年初，国内大部分城市的生活都回归正常，蛋壳的经营状况也随之好转，并在 6 月重新达到了股价的峰值。   但随后在 6 月 18 日，蛋壳公寓被爆出 CEO @高靖被政府调查，已去职，CEO 由另一位联合创始人暂任。   蛋壳CEO @高靖被调查的原因至今未被公布，但《南方周末》披露：可能和挪用 6 亿开发区国有资金有关。   不论真相如何，这次事件对蛋壳的打击是巨大的。   且不说创始人对于一家公司的重要性，单在股市上就损失惨重。如下图所见，蛋壳的股价在 6 月末，股价就开始雪崩式下跌到现在的 1.5 美元，仅为巅峰时期的十分之一。     一家公司上市，最大的好处就是方便从股市融资。需要钱了，通过增发股票就可换取大量现金流。   长租公寓是一个利润率很低的行业，蛋壳公寓也是每个季度都在亏损的。每个月都要支付房东房租、供应商装修费、员工工资以及各种物业成本。   在今年 Q1，蛋壳的亏损金额达到 12 亿，资金压力非常大。   蛋壳营收、净利润 图源见水印   股价骤跌，让蛋壳陷入了一个困境——没法继续从股市大规模融资缓解现金流压力，这也直接导致了后续一系列负面新闻的爆发。     2）现金流紧张，流言四起   由于资金紧张，蛋壳开始了一系列节流措施，比如裁员、延发工资、拖延房东资金、拖欠供应商尾款……   结果就是在 10 月 14 日，一则关于“蛋壳公寓破产倒闭”的消息登上微博热榜。   但随后蛋壳辟谣称：   部分合作方因与公司存在商业纠纷，采取了过激行为。   说白了，就是蛋壳因为现金流紧张，没有支付合作公司尾款。     虽然这次热点事件没有继续发酵成为更大的热点，但也在很大程度上动摇了供应商、房东、租客们对蛋壳的信任，让其陷入了一个恶性循环。     3）全网被维权，蛋壳陷入恶性循环   作为供应商，当你被一家风雨飘摇的公司拖欠尾款，前面有同行通过曝光、上门讨债等手段拿到了补偿，你会不会跟进？   作为房东，长租公寓每月都拖延房租，有时干脆直接欠下了，网上都是这家公寓要倒闭的留言，你会不会因为担心收不到房租而想要和它解约？   作为租客，已经交了季度、半的房租，会不会担心自己的钱打了水漂？进而申请退租、退押金？   经营不善的现状，以及大量负面消息让供应商、房东、租客……都在找蛋壳要钱，而且它还真的拿不出钱来。   现在，你随意打开任意一个和蛋壳有关的平台，评论区都是“炸”的——清一色地声讨蛋壳。     结果就是，蛋壳越拿不出钱，大家越是恐慌越，于是更多的人去找蛋壳要钱……形成了恶性循环。   最终在 11 月 10 日，发生了数百人到蛋壳北京总部集体讨薪的热点事件。     当然有消息称，现在蛋壳高层正在积极寻求解决方案。但蛋壳确实在一点一点滑地向最坏的结果。       02 长租公寓：一场危险的资本游戏   今年非常多的长租公寓暴雷，但我其实一点也不意外。   实际上，长租公寓从一开始，就是在悬崖边上反复横跳的“危险企业”。   图源：轻租社区     1）今年的长租公寓，频繁暴雷是必然   为什么这么说呢？     ① 长租公寓的利润率太低了   现在市面上的长租公寓模式主要有两种，一种是集中式，一种是分布式。   分布式：以自如、蛋壳为代表的互联网长租公寓； 集中式：主要是万科铂寓、魔方公寓等地产开发商、物业机构   所谓分布式，像自如、蛋壳这种企业向“散户房主”去租房，装修一番再租出去，本质上相当于一个二房东在赚差价。   而集中式则是由房地产公司、物业集团将某一个区域内的整片房产，统一装修出租，租客相当于直接向房主租房。     但不论哪个模式，都不赚钱。   据《2019 年租赁住宅行业白皮书》显示，国内 20 个重点城市中，公寓租金回报率只有 1%~3% 。   有业内人士透露，企业想要保证盈利，要保证租房率在 90% 。而像今年这样，在疫情的大背景下，租客数量、续租率都在下降，这么薄的利润根本不足以维持长租公寓的运营。     ② 扩张模式是个巨坑   当然，对于房屋所有权在自己手中的集中式长租公寓来说，生意不好只是有限度的亏损，但对于自如、蛋壳等互联网长租公寓来说，退一步就是悬崖。   这与互联网长租公寓的模式有关。   自如、蛋壳这种企业，本质上是一个赚取装修溢价和服务费的二房东。   是一个“轻资产”、“轻负债”的模式，但他们的扩张模式却给自己埋了个巨坑。   举个例子吧，假设有一套 6000/月 的三室一厅，长租公寓装修一番改成四室，租出去一个月收回 8000 元，自己能赚 2000 元。   这家公寓想要扩张，但本金不够，怎么办呢？   就疯狂加杠杆，通过现金贷模式“套现”。   简单来说，就是让租客和贷款平台签下合同，租客按月还贷款，可以一次性从贷款平台拿到全部现金。     这样，长租公寓手里的钱本来只够付 100 套房 1 个月的房租，一下子就能通过金融机构预支 12 个月的钱。   一部分放进资金池保证每个月交租给房主，更多的钱去租更多的房子，再通过同样的方式便可以套出更多的钱。   但问题就在于，一旦遇到特殊情况，资金池里的钱不足以支付房主房租时，长租公寓就暴雷了。   现在在疫情的大背景下，长租公寓的扩张困难，现金贷模式“套现”也就困难。租客退租、房屋空租、房东房租、运维成本……这些都得花钱，现金流一花完自然就暴雷。     2）我们该如何避坑？   那么我们该如何避坑呢？     ①直租、集中式公寓优先   从最近几个月的事件来看，租客们最惨的情况莫过于：   明明签了一年合同，也交了钱，但公寓暴雷后却被房东赶出房子。   当然，这种情况基本上都是出现在分布式公寓。因为租客签的合同对象是和二房东——长租公寓，房东也是受害者。   在疫情大环境下，没有哪家互联网长租公寓能保证自己不出意外。   所以，为了避免陷入“钱花了，没房住”的窘境，最好选择和房东直接租房，或是魔方、泊寓这种集中式公寓。在这种模式下，公寓运营方要么是自己有产权，要么是房东全权委托，当公司资金出现问题甚至倒闭，租赁合同仍然有效。     ② 签合同，一定要关注是否包含现金贷   前面已经讲过，很多长租公寓公司为了扩大资金池去跑马圈地，往往会通过各种手段引诱用户签贷款协议。   比如使用贷款房租更便宜，甚至直接将贷款协议放到不起眼处，让用户在不知情的情况下签约。   在这种情况下，一旦公寓暴雷就会出现很多麻烦。比如预交的房租退不了，你停止交租后影响个人征信……       ③ 不要签太长期限   最后是签约时间。   很多长租公寓为了能一次拿到更多的现金，往往会给年限更长的合同优惠。比如：   一间房月租 2300元/月，按季度租 2100元/月 ，半年租的话是 1900元/月，年付则只需要 1700元/月 。     不少用户都会选择更划算的年租。   如果你能保证稳定住满期限，在长租公寓不暴雷的前提下，问题不大。但如果中途改租退房，在今年各大公寓现金流紧张的情况下，退租难度一定拉满的。       03 结语   这并不是我第一次写蛋壳，在 2 月份疫情期间蛋壳公寓“强制要求房主免租，同时却不给租客免租”两头赚取现金流时，我就发文狠狠地批评过它，这是一个媒体人天职。       但写这篇文章时，我内心是矛盾的。   一方面，我相信蛋壳公寓是一家合法经营的公司，而非庞氏骗局。   我希望蛋壳能挺过这次危机！   住房是大事，对租客和房主而言都是。以蛋壳的体量，一旦暴雷，不知多少租客和房主面临损失。   但一方面，我也必须要为租客、房主们敲响警钟：要评估继续租房蛋壳的风险。   当年谁也想不到 ofo会跑路，也没谁会想到乐视老板会跑路，但他们实际上都跑了。